Основные особенности ипотечных вкладов

Что такое ипотечный вклад и зачем он нужен

Если понятия «ипотека» и «ипотечный кредит» на слуху у всех, то словосочетание «ипотечный вклад» пока еще непривычно для среднестатистического российского гражданина. Именно поэтому часто происходит путаница понятий «ипотечный вклад» и «ипотечный кредит». Эти совершенно разные банковские продукты, по большому счету, лишь косвенно связаны друг с другом.

Ипотечный вклад – это вклад, позиционируемый предлагающими его банками как вклад с дальнейшей перспективой перечисления накопленной на нем суммы в счет уплаты первоначального взноса по ипотечному кредиту, взятому в этом же банке. Часто само название, содержащее слово «ипотечный», имеет по большей части психологический эффект на потенциального заемщика и создает дополнительный стимул для него такой вклад открыть. Обычно ипотечный вклад заинтересовывает тех клиентов банка, которые в перспективе хотят взять ипотечный кредит. То есть название вклада – в какой-то степени просто маркетинговый ход со стороны банка.

Таким образом, так же как ипотечный кредит – это целевой кредит (на покупку недвижимости), так ипотечный вклад – это, можно сказать, целевой вклад. Он открывается в банке обычно с конкретной целью, а именно: накопление финансовых средств для покупки недвижимого имущества. Обычно, но не обязательно. Дело в том, что ипотечный вклад сам по себе не предназначен только для помещения на него средств, которые впоследствии будут потрачены на приобретение жилья с помощью ипотечного кредита.

В зависимости от условий конкретного банка открыть ипотечный вклад можно на срок от 2 месяцев до 2–5 лет. Процентные ставки по нему также варьируют в зависимости от срока, величины и валюты вклада. Обычно они могут незначительно отличаться в ту или иную сторону от величины процентов по простым депозитным вкладам (деньги, помещаемые в банк на определенный срок под определенный процент), предлагаемым банками.

Особенности ипотечного вклада, его «плюсы»

Строго говоря, ипотечные вклады обычно не имеют каких-то радикальных отличий от стандартных, привычных многим банковских депозитов. И, несмотря на название, открытие такого вклада не ставит его держателя перед необходимостью в будущем обязательно приобрести по ипотеке недвижимое имущество с использованием средств с этого счета.

Различные банки предлагают ипотечные вклады с некоторыми условиями, которые могут быть «полезными» именно для потенциальных заемщиков по ипотечному кредиту, представляющими интерес для тех, кто хочет накопить определенную денежную сумму на первоначальный взнос на недвижимость либо увеличить свои накопления, отложенные для этой цели. У разных банков существуют различные особенности предлагаемых ими ипотечных вкладов, которые могут оказаться как выгодными вкладчикам, так и стать «подводными камнями», создающими лишь иллюзию выгодности подобного вида вкладов.

Так, среди «плюсов» ипотечного вклада можно назвать более льготные условия для тех заемщиков, которые впоследствии получают ссуду, внося в качестве первоначального взноса средства с открытого ранее ипотечного вклада.

Причем стоит отметить, что эти льготы или преимущества выражаются не в более лояльном отношении банка к потенциальному заемщику при рассмотрении его заявки на получение ипотечного кредита (оно происходит «на общих основаниях»), а в чуть более выгодных условиях, на которых предоставляется ипотечный кредит. К примеру, отсутствие или снижение величины комиссионного сбора банка за ведение ссудного счета или рассмотрение заявки на кредит, увеличение срока, на который можно взять ипотечный кредит, скидки на страховку жизни и здоровья заемщика и т.д. Хотя справедливости ради стоит отметить, что большинство российских банков сложно назвать щедрыми на подобные приятные «дивиденды» для своих клиентов. А уж такой «плюс», как пониженная процентная ставка по кредиту для бывшего «ипотечного» вкладчика – вообще очень редкий бонус, предоставляемый пока лишь немногими банками.

Иногда банки практикуют увеличенные процентные ставки по ипотечным вкладам (по сравнению с таковыми же по другим видам депозитов), что тоже можно считать весьма положительным моментом для вкладчика.

Ну, и уже заходила речь о психологическом факторе при открытии такого вклада. Именно психологическое восприятие ипотечного вклада как способа быстрее накопить на первоначальный взнос по ипотеке может помочь вкладчику, в какой-то степени «подогреть» его желание накопить определенную сумму денег, стимулируя пополнять счет (если условиями банка предусмотрена возможность пополнения вклада и если у самого вкладчика есть финансовые возможности делать это).

На что обратить внимание, или «подводные камни» ипотечного вклада

Ипотечный вклад имеет и свои нюансы. Их стоит учитывать при принятии решения о его открытии.

Перед открытием вклада стоит поинтересоваться и другими видами банковских вкладов и взвесить выгоду, которая будет получена именно от него. Возможно, выяснится, что открыть другой депозит (может быть, даже в другом банке) будет гораздо выгоднее, чем оформлять ипотечный вклад в финансовом учреждении, в котором планируется в будущем взять ссуду на недвижимость.

Да и особо рассчитывать на то, что наличие ипотечного вклада будет решающим аргументом для принятия положительного решения о выдаче ссуды при подаче банку заявки на получение ипотечного кредита, не приходится. Даже если пополнение ипотечного вклада будет производиться ежемесячно, рассматривая заявку потенциального клиента, банк будет руководствоваться прежде всего такими критериями, как платежеспособность и добросовестность (отсутствие ранее непогашенных или просроченных кредитов) заемщика.

Стоит помнить, что банк – не благотворительная организация, и главная его цель – получение финансовой выгоды. Именно поэтому перед оформлением ипотечного вклада нужно сопоставить величину процентов по вкладу и процентов по кредиту. Условия вклада могут быть очень выгодными (главным образом – высокая годовая процентная ставка по нему). А будут ли выгодными условия ипотечного кредита, когда вкладчик перейдет в категорию «заемщик»? Возможно, за счет высоких же ставок по ипотечному кредиту банк с лихвой вернет себе все те деньги, которые вкладчик получил в качестве начисленных на вклад процентов, да еще и неплохо заработает. Так что в данном случае задача клиента банка заключается в том, чтобы получить максимальную прибыль по процентам по вкладу и, в случае использования возможности получения ссуды на недвижимость, обеспечить себе минимально возможную переплату по ней.

Заемщику следует помнить и о действующей системе страхования вкладов. Как правило, размер ипотечного вклада достаточно велик, ведь при покупке жилья по программе ипотечного кредитования от заемщика требуется наличие собственных средств в среднем в размере 20–30 % от стоимости приобретаемого имущества, (хотя в некоторых случаях условия ипотечного кредитования предусматривают величину первоначального взноса в размере 10 % стоимости недвижимости). Как и обычные банковские депозиты (за некоторыми исключениями, приведенными в соответствующих нормативных актах), ипотечный вклад застрахован государством. Если сумма вклада более 700 тысяч рублей, то существует опасность потерять ее часть (превышающую лимит страхового возмещения) в случае банкротства банка, в котором открыт вклад.

Особое внимание следует уделить и условиям окончания и расторжения договора ипотечного вклада.

Как уже говорилось, держатель ипотечного вклада вовсе не обязан в конце срока его действия отдать всю накопленную на нем сумму в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту. Если вклад открывался клиентом не с целью накопления средств на покупку недвижимости либо изменились обстоятельства, и он решил не брать ипотеку вообще или в конкретном банке в частности, он может снять деньги с вклада по окончании срока его действия с начисленными процентами. В этом случае действуют те же самые правила банка, что и при закрытии обычных депозитов.

Досрочное же расторжение договора ипотечного вклада также имеет свои нюансы, которые обязательно должны быть отражены в договоре банковского вклада. Его условия зависят прежде всего от причины расторжения договора.

Если договор расторгается потому, что необходимая сумма накоплена и клиент изъявляет желание перевести ее в счет первоначального взноса по ипотеке, то, как правило, процентная ставка сохраняется, и никаких штрафных санкций в виде понижения годовой ставки к вкладчику не применяется. Обычно такой подход действует в случае, если вклад закрывается по истечении определенного срока (как правило, более половины от того периода, на который изначально заключался договор вклада).

Но у некоторых банков есть условие, по которому досрочное снятие средств с ипотечного вклада влечет за собой потерю всех начисленных процентов или начисление процентов как по вкладу «до востребования». А процентная ставка по подобным вкладам очень невелика (обычно менее 1 %).

Если вклад закрывается клиентом досрочно без подачи заявки на кредит (ипотеку), то иногда в подобных случаях возможен перерасчет начисленных процентов, как правило, в меньшую сторону.

Ипотечный вклад: да или нет?

Так все-таки выгоден или нет ипотечный вклад? Другими словами, является ли ипотечный вклад действительно тем самым «золотым ключиком», который подойдет к замку двери собственного жилья?

Можно сказать, что ипотечный вклад выгоден примерно так же, как и обычный банковский депозит. Накопить деньги, приумножить их (а чаще просто сохранить, потому что редко сейчас можно встретить у какого-либо банка процентную ставку выше величины инфляции) можно и на ипотечном вкладе, и на «простом». Поэтому главное – выбрать наиболее интересный вклад с точки зрения его условий, а не покупаться на заманчивое название.

Ипотечный вклад может быть довольно интересным вариантом в случае, когда заемщик имеет намерение взять ипотечный кредит в выбранном банке, а не просто «пристроить деньги на временную работу» с целью их потом забрать с начисленными процентами. Если процентная ставка по ипотечному вкладу достаточно высока и есть возможность в перспективе получить в качестве бонуса от банка определенные льготы при последующем оформлении ипотечного кредита, то, конечно, оформить такой вклад выгодно.