Какова ситуация на рынке подмосковной недвижимости?

Остывание перегретого рынка Исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая говорит: «Рост цен на землю, который наблюдал рынок на протяжении последних нескольких лет, был вызван высоким спросом на загородную жилую недвижимость, высокой прибыльностью и быстрой окупаемостью девелоперских проектов».

С падением спроса на подмосковную землю и загородные дома продажи строителей упали. Падение продаж идет существенно быстрее падения цен сделок на недвижимость, поэтому снижение себестоимости строительства не может скомпенсировать падение выручки строителей. Соответственно, растет срок окупаемости проектов.

Следствием «перегретости» рынка подмосковной недвижимости стала «закредитованность» строительных и девелоперских компаний. Многие из них оказались в тяжелом положении: нужно возвращать кредиты, а денег нет — они вложены в проекты, которые пока не дали прибыли.

Для таких компаний логично было бы постараться продать объекты в любой стадии готовности, в том числе, участки разной степени обустроенности (электричество, газоснабжение, подвод воды и т. д.). Рост предложения на рынке подмосковной земли и загородной недвижимости уже наблюдается.

По мнению экспертов, предложение земельных участков и дальше будет увеличиваться, так как компании будут выставлять свои земельные участки на продажу, для того чтобы получить денежные средства для погашения обязательств по имеющимся у них задолженностям.

Неотложные продажи

Исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая говорит, что продавцы разделились на две категории: те, кто столкнулись с проблемой отсутствия свободных денежных средств для завершения уже начатых девелоперских проектов и/или погашения задолженности перед кредиторами, и те, кто пока оценивает свою финансовую ситуацию как более стабильную.

Приоритет продавцов из первой группы — реализация недвижимости как можно скорее, поэтому они с большей готовностью идут на предоставление скидок. По оценке госпожи Литинецкой скидки достигают 50% от первоначальной стоимости участка или дома.

Компании, положение которых не является критическим, тоже готовы предоставить скидки, но пока снижать стоимость выставленных на продажу земельных участков в разы не готовы. Мария Литинецкая оценивает обычный размер скидки от таких продавцов в 10-20%.

Однако при покупке недостроенного дома или участка, особенно у продавца, который дает большую скидку, нужно быть готовым самостоятельно достраивать дом или подводить отсутствующие пока коммуникации, потратив на это уже свои деньги. Такое может произойти, если положение застройщика продолжит ухудшаться, а желающих выкупить его недвижимость среди других застройщиков не найдется. В нынешней ситуации такой вариант развития событий нельзя исключать.

Формально, продав строящийся объект, компания обязана закончить строительство на свои деньги, но в жизни так бывает не всегда, и риск того, что компания разорится прежде, чем достроит ваш коттедж, вырос и продолжает расти.

Предложение и спрос

По числу предложений лидируют направления, наиболее популярные и дорогие до кризиса. Это естественно — докризисный спрос на подмосковную землю породил соответствующее предложение.

По словам Марии Литинецкой, предложение земельных участков на Рублево-Успенском шоссе возросло в несколько раз. «До 2009 года предложения по продаже земли на Рублево-Успенском шоссе были немногочисленны по количеству. Качественных же участков, прежде всего с точки зрения хорошего расположения, было и того меньше. Вследствие этого самые ликвидные участки реализовывались в кратчайшие сроки, и если вообще такие предложения появлялись, то чаще всего не доходили до рынка, а уходили через «своих»».

Стоит отметить, что в настоящий момент предложение впервые в истории рублевского рынка превышает спрос, следовательно, цены, как и на рынке недвижимости в целом, снижаются.

Спрос же на участки и дома, по наблюдениям риэлторов, сместился в направлении более дешевых объектов. «В настоящее время спросом у покупателей пользуются преимущественно объекты эконом-класса в пределах 40-60 км от Москвы на вторичном рынке, - говорит руководитель направления загородной недвижимости МИАН, Алексей Костенко. - Кроме того, потребители проявляют активный интерес к проектам на начальной стадии строительства при условии наличия документов на землю и возможности приобретения участков без подряда. Предпочтения по направлениям не претерпели существенных изменений — как и раньше наиболее востребованными остаются Новорижское, Калужское и Киевское шоссе».

Цены и скидки

По словам риэлторов, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года наибольшей корректировке цен подверглись предложения категории бизнес- и элит-. Снижение цен на них нередко составляет 20%, а в единичных случаях (преимущественно для переоцененных объектов) может превышать 40%. Дома категории эконом-класса выставляются на продажу по ценам ниже на 5–10%.

Однако цена предложения, как правило, выше цены сделки, часто — значительно выше. Поэтому судить об изменении цен на участки и дома по динамике цен предложения было бы неправильно. «В настоящий момент мы отмечаем стабилизацию цен. Но при проявлении конкретного интереса торг присутствует», - говорит Надежда Волохова, заместитель генерального директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба».

Но даже цены предложения понемногу идут вниз. Средняя цена сотки по итогам мая снизилась на 3-4% по отношению к апрельскому показателю и составила около 278 тыс. рублей. По данным МИАН, по сравнению с концом прошлого года снижение цен составило около 10-12%.

Однако снижение средней цены предложения достигается в большей степени ростом количества объектов, выставляемых на продажу компаниями в тяжелом финансовом состоянии. Более благополучные продавцы пока держат цены. Например, участки на Дмитровском шоссе в районе горнолыжных парков до сих пор стоят по 10 тысяч евро за сотку — гораздо выше средней цены для этого направления и расстояния от МКАД./p>

Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» говорит, что в процентном соотношении подешевели коттеджи в сегменте де-люкс на 40%, в бизнес-классе – на 32%, в эконом-классе – на 24%, а то и больше. «До кризиса в одном из поселков в 70 км от МКАД коттедж стоил 4,5 млн руб., а сейчас его можно купить за 2,5 млн руб.», - замечает господин Яхонтов.

Суть

1. Цены на участки и дома снижаются, и, по всей вероятности, будут снижаться еще.

2. Разрыв между ценой, по которой участок или дом выставляется на продажу, и конечной ценой сделки может достигать нескольких раз

3. Размер скидки от цены предложения зависит прежде всего от состояния финансов продавца, качество же и расположение участка играют меньшую роль. Поэтому есть смысл прицениться к нескольким похожим по параметрам объектам от разных продавцов.

4. Предложение будет расти в основном за счет «аварийно» выставляемых на продажу участков и домов, а не за счет начала новых проектов. Поэтому выбирать имеет смысл уже сейчас — из того, что есть.

5. Наименее рискованные покупки — либо участок, либо готовый дом. Участком и домом можно начать пользоваться сразу и без существенных дополнительных затрат, а если вы покупаете недвижимость с целью сохранения сбережений, участок без недостроя или готовый дом будет легче продать.