обновлено 28 января  2010

На покупку недвижимости сейчас можно ориентироваться, если ваши основные приоритет получение дохода от инвестиций даже в кризисный период с гарантией того, что вложения не будут полностью обесценены. При этом необходимо осознавать предстоящие вам расходы, риск неблагоприятных действий со стороны властей и то, что в случае обострения кризиса вам возможно длительное время будет трудно продать эту собственность.

Покупая недвижимость, следует учитывать возможность возобновления снижение цен на нее в случае обострения экономического кризиса.

• Недвижимость, если отбросить политические риски, относительно надежный вид инвестиций. Крайне маловероятно ее полное обесценение.
• В очень длительной перспективе цены на недвижимость обычно растут.
• Недвижимость в большинстве случаев может приносить доход при сдаче в аренду, в том числе и в условиях кризиса.
• При первом приобретении жилой недвижимости вы можете получить льготы по подоходному налогу.
• При покупке недвижимости на глубине падения возможен существенный выигрыш на ее росте в долгосрочной перспективе.
• При покупке с использованием долгосрочного кредита можно получить существенный выигрыш в случае обесценивания валюты займа.

• Даже в благоприятной экономической ситуации недвижимость относительно малоликвидна. Иначе говоря, каждая ее продажа и покупка требует времени, усилий и существенных расходов. В условиях кризиса спрос на недвижимость обычно резко падает, а цена становится менее определенной, что приводит к еще большему падению ликвидности. В начале 2009 года, к примеру число сделок упало в разы. В случае нового обострения кризиса быстро продать квартиру будет малореально.
  
• Владение недвижимостью подразумевает расходы на нее. Налоги, коммунальные платежи и другие сборы.
• Недвижимость достаточна уязвима для действий властей. Помимо угрозы прямой конфискации существует риск таких законодательных изменений, как: введение ограничений на размер арендной платы или резкое повышение ставок налога на недвижимость. Муниципальные монополисты могут резко увеличить плату за коммунальные услуги. Список далеко не исчерпывающий.
• Права владельцев недвижимости распоряжаться ею в некоторых вопросах уже ограничены законодательством. К примеру, в вопросах о целевом назначении земли или выселения арендаторов.
• В кризисный период цены на недвижимость обычно падают относительно цен на базовые потребительские товары и услуги.
• На текущий момент цены на московскую недвижимость все еще неадекватно высоки, если сравнивать их со средним уровнем дохода или с ценами на аренду жилья. Распространено мнение, что раздувавшийся многие годы спекулятивный «пузырь» на этом рынке сдулся еще не полностью. Поэтому нельзя исключить нового достаточно существенного падение цен на жилье. Поводом к нему может стать, например, новое обострение экономического кризиса
• Непредсказуемость. Цены на конкретные квартиры, здания, участки земли часто существенно меняются из-за чисто местных факторов даже при стабильной ситуации на рынке в целом (прокладка дорог, постройка новых заводов или торговых центров, изменение социального или национального состава населения и т.д.). По этим же причинам они могут изменяться в направлении, противоположном движению рынка недвижимости в целом.
• При покупке с использованием ипотеки в случае падения стоимости квартиры может потребоваться досрочное погашение кредита. Если же кредит взят не в той валюте, в которой вы получаете доходы, рост ее курса может резко увеличить ваши расходы на обслуживание кредита.
• При продаже квартиры менее чем через 3 года после покупки вы платите подоходный налог.

Сегодняшняя ситуация определяется тем, что за последнее десятилетие произошло очень существенное повышение цен. Значительная часть квартир приобреталась в «инвестиционных» целях в расчете на продолжение этого роста.

В значительной степени спекулятивный характер «пузыря» на рынке московской недвижимости виден хотя бы из того, что сдача квартир в аренду ни в коей мере не позволяла инвесторам окупать их приобретение. Даже после уже произошедшего падения отношение месячной арендной платы к цене квартиры составляет примерно 1 к 200 или 250. Во многих странах обычное соотношение составляет около 1 к 100.

С началом мирового кризиса рост цен приостановился, резко увеличилось предложение квартир, с конца осени 2008 года началось снижение цен. К лету 2009 года они снизились в долларовом исчислении приблизительно на 30-40 процентов.

Оказавшиеся из-за недоступности или удорожания кредитов в сложной ситуации владельцы строящихся зданий иногда предлагали крупные скидки оптовым покупателям. Резко уменьшились объемы и ужесточились условия ипотечного кредитования, обеспечивавшего значительную часть спроса на жилье в начале 2008 года. При этом ввод нового жилья был даже больше, чем в 2008 году вплоть до лета. В эксплуатацию сдавались здания, работы по которым начинались еще до развития кризиса.

К маю 2009 года темп падения цен существенно замедлился, а осенью на фоне существенного роста числа сделок цены стабилизировались. Во второй половине осени и зимой начало существенно увеличиваться число сделок на рынке недвижимости. На несколько процентов увеличились и цены предлагаемых к продаже квартир. Большинство аналитиков, однако, не ожидают возобновления быстрого роста цен.

Нельзя исключить и нового падения цен на жилье. Есть подозрение, что надувавшийся многие годы "пузырь" на рынке недвижимости еще не полностью сдут. Сигналом к возобновлению падения падению может стать новое обострение мирового экономического кризиса.  Если при этом разовьется и банковский кризис,  то он может заставит банки прибегнуть к ускоренной продаже, попавшей им в залог недвижимости.

Относительно глубины возможного дополнительного падения, как и в вопросе о том будет ли оно вообще, единства в оценках нет. В 1998 году снижение долларовых цен достигло максимума приблизительно через полгода после кризиса и составило около 30 – 40% в долларовом исчислении.

Однако эти цифры не могут служить ориентиром для нового кризиса, проходящего по совершенно иному сценарию. По зарубежному опыту падение цен на рынке недвижимости часто растягивается на несколько лет.

• Инвестиции в недвижимость стоит рассматривать, если вы готовы вкладывать средства на существенный срок. Если деньги могут понадобиться вам в ближайший год-полтора, то это достаточно сомнительный выбор.
• Инвестиции в недвижимость – разумный вариант, если ваш приоритет – возможность получать какой-то доход даже в самые трудные времена, не неся при этом риска полного обесценивания ваших вложений.
• Планируя инвестиции в недвижимость, принимайте в расчет расходы, которые вам придется нести для ее поддержания, и потенциальную возможность роста этих расходов.
• Планируя инвестиции в недвижимость, оценивайте плюсы и минусы, которые лично вам могут принести текущие и предполагаемые действия федеральных, региональных и муниципальных властей.
• Наиболее выгодными ваши инвестиции в недвижимость будут в случае, если покупать ее на глубине падения цен.
• Покупка недвижимости может принесли вам убытки в случае возобновления падения цен.

• При покупка недвижимости с использованием ипотечного кредита требует учета валютных рисков. Если Вы берете кредиты не в той валюте, в которой получаете доходы, то несете риск весьма существенных убытков при росте курса валюты займа. А с другой стороны можете выиграть от ее падения. 
• При покупке недвижимости с использованием ипотеки следует учитывать, что в случае падения стоимости квартиры ниже размера кредита банк может потребовать от вас погасить соответствующую разницу. А может быть, и весь кредит.